Sabrina Ghemmour

Une réforme fiscale majeure entre en vigueur en France à partir du 1er septembre 2026. Toutes les entreprises assujetties à la TVA — quelle que soit leur taille — sont concernées. Votre cabinet vous accompagne pour comprendre vos obligations et anticiper sereinement cette transition. 1. De quoi s’agit-il ? La facturation électronique est l’obligation, pour les entreprises françaises assujetties à la TVA, d’émettre et de recevoir leurs factures sous un format numérique structuré — et non plus sous forme de PDF classique ou de document scanné. Ces factures devront transiter par une plateforme agréée par l’État. La réforme s’articule autour de trois volets : la facturation électronique entre entreprises françaises (B2B), la transmission des données de transactions avec des clients particuliers ou étrangers (e-reporting de transaction), et la transmission des données d’encaissement pour les prestations de services (e-reporting de paiement). 2. Qui est concerné ?  La réforme concerne toutes les entreprises assujetties à la TVA, sans exception : • Les grandes entreprises et ETI, dès le 1er septembre 2026 pour l’émission. • Les petites entreprises (PME, TPE) et micro-entrepreneurs, dès le 1er septembre 2027 pour l’émission. • Toutes les entreprises, sans distinction de taille, doivent être en capacité de recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026. Date Obligation 1er septembre 2026 Réception de factures électroniques : toutes entreprises Émission : grandes entreprises & ETI 1er septembre 2027 Émission de factures électroniques : PME, TPE & micro-entrepreneurs 3. Qu’est-ce qu’une facture électronique valide ? Attention : un simple PDF envoyé par e-mail ne sera plus conforme. Une facture électronique valide doit respecter un format structuré (UBL, CII ou format mixte), comporter des mentions obligatoires dans des champs dédiés (numéro SIREN, adresse de livraison, date d’émission…) et transiter obligatoirement par une plateforme agréée par l’État. Si vous utilisez déjà un logiciel de facturation ou un ERP, il convient de vérifier rapidement s’il est déjà connecté à une plateforme agréée ou s’il prévoit une mise à jour en ce sens. 4. Les bénéfices concrets pour votre activité Au-delà de la conformité, la réforme représente une opportunité réelle d’optimisation : • Un traitement plus rapide des factures et une meilleure visibilité sur leur statut en temps réel. • Une réduction des erreurs et des litiges grâce à la standardisation des formats. • Un pilotage comptable amélioré avec une traçabilité complète des flux. • Un gain de trésorerie grâce au respect facilité des délais de paiement. • À terme, un pré-remplissage automatique de vos déclarations de TVA. Si vous souhaitez échanger sur votre situation, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravies de vous accompagner. Notre cabinet vous accompagne Face à cette réforme, ne restez pas seul. Notre équipe est à votre disposition pour : • Réaliser un diagnostic de votre situation actuelle et de vos outils. • Vous orienter dans le choix d’une plateforme agréée adaptée à votre activité. • Mettre à jour vos processus de facturation en conformité avec la réforme. • Assurer le suivi de vos obligations e-reporting. N’attendez pas septembre 2026 pour vous préparer – contactez-nous dès aujourd’hui pour planifier votre transition.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la location meublée Professionnelle (LMP) sont des régimes fiscaux destinés aux particuliers qui louent des logements meublés. Ils constituent un moyen intéressant de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien et le mobilier pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs. 1. LMNP loueur meublé non professionnel La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent des logements meublés à titre non professionnel. Elle constitue un moyen intéressant de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien et le mobilier pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Voici les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de ce statut : La location ne doit pas être votre activité principale, Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou ne doivent pas excéder vos autres revenus professionnels Le logement doit être loué meublé avec un minimum d’équipements (literie, cuisine équipée, mobilier…). Le régime fiscal applicable à la LMNP : Micro-BIC : formalités simplifiées, pas besoin de tenir une comptabilité détaillées ni d’établir une liasse fiscale, abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (71 % pour la location meublée classée touristique). Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) et pouvez amortir le bien et le mobilier. C’est pour ce régime qu’un expert-comptable est fortement recommandé pour le calcul d’amortissement de votre bien et l’établissement de votre liasse fiscale. 2. LMP Cas du Loueur meublé professionnel  Lorsque les conditions du statut LMNP ne sont plus respectées, vous basculez automatiquement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). C’est le cas lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 €, et ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC, etc.). En cas de basculement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), les revenus restent imposés dans la catégorie des BIC, mais avec des conséquences sociales spécifiques. Le régime fiscal applicable à la LMP : Micro-BIC Même Abattement forfaitaire qu’en LMNP Ce régime reste possible fiscalement, mais il n’exonère pas des cotisations sociales : les revenus sont alors soumis aux cotisations sociales des indépendants (URSSAF), calculées sur le revenu après abattement. Régime réel Même avantages qu’en LMNP pour la déductibilité des charges au réel mais les revenus dégagés sont soumis aux cotisations sociales, calculées sur le résultat fiscal. En pratique, le régime réel est très largement privilégié en LMP car il permet de maîtriser le résultat imposable et donc l’assiette des cotisations sociales. 3. Ce qui change avec la loi finances La loi de finance 2026 ne bouleverse pas le statut LMP mais elle durcit le contexte fiscal notamment via la hausse des prélèvements sociaux et l’abaissement des seuils de CA en micro BIC pour les meublés de tourisme non classés et la prise en compte des revenus étrangers pour les non-résidents loueurs meublé. a. Hausse des prélèvements sociaux sur les revenus BIC Depuis le 1er janvier 2026, le taux de CSG/CRDS applicable aux revenus tirés de la location meublée BIC a augmenté, ce qui se traduit par une hausse des prélèvements sociaux globaux sur ces revenus. Cela impacte aussi bien les LMNP que les LMP tous les deux relevant des BIC. Les prélèvements sociaux passent à 18,6% sur les revenus meublés contre 17,2% auparavant. b. Loi Le Meur abaissement du seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés à 15 000€ A compter des revenus perçus à partir du 1 er janvier 2025 déclarés en 2026, le seuil de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est abaissé. Il passe de 77 700€ à 15 000€ avec un taux d’abattement fiscal réduit à 30% au lieu de 50%. Ce seuil ne concerne pas la location longue durée mais uniquement la location des meublés de tourisme saisonnière. Le seuil pour les meublés de tourisme classés et les locations meublées longue durée est de 77 700€. Si ces seuils étaient dépassés, le régime micro-BIC ne serait plus possible, il faudrait passer au régime réel. c. Non-résidents qui louent en meublé en France Avant 2026, pour les loueurs meublés non-résidents en France seuls les revenus imposables en France étaient pris en compte pour décider si l’activité de location meublée était professionnelle (LMP) ou non (LMNP). Ce qui aboutissait à ce que des non-résidents soient automatiquement considérés comme LMP dès lors qu’ils louaient un bien en France même si leur revenus d’activité à l’étranger dépassaient largement leur recettes locatives françaises. Avec la loi finances 2026, c’est désormais le revenu mondial qui soit être pris en compte pour apprécier si le client est LMP. La conséquence probable est que moins de non-résidents seront qualifiés de loueur meublé professionnel LMP après prise en compte de leur revenus d’activité dans leur pays de résidence. Pour rappel : Pour déterminer si un loueur meublé relève du statut professionnel (LMP), deux conditions doivent être cumulées : Recettes locatives annuelles > 23 000 € Ces recettes sont supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal   Si vous souhaitez échanger sur votre situation, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravies de vous accompagner. FAQ – Loi de finances 2026 LMNP    

Résumé: Le LMNP en indivision permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier tout en conservant les avantages fiscaux de la location meublée. Cette situation est fréquente lors d’un héritage ou d’un achat commun. Toutefois, elle implique des règles spécifiques en matière de fiscalité, de déclaration et de gestion administrative. Bien compris et bien structuré, le LMNP en indivision peut devenir un véritable levier patrimonial. 1. Qu’est-ce que l’indivision en LMNP ? L’indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien. Le bien ne se divise pas matériellement. Cette situation concerne souvent : un couple non marié, des frères et sœurs héritant d’un logement, plusieurs investisseurs réunis pour un achat. Dans ce contexte, le bien est loué au nom de l’indivision. Les revenus provenant de la location sont ensuite répartis entre les indivisaires selon leurs parts. 2. Comment fonctionne la fiscalité en indivision ? Les revenus issus de la location meublée entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Chaque indivisaire déclare sa part dans sa déclaration personnelle. L’indivision ne paie pas l’impôt. Elle sert uniquement de structure pour la gestion administrative. Ainsi : chaque indivisaire déclare sa quote-part, chacun paie l’impôt correspondant, l’indivision centralise les démarches. 3. Qui doit déclarer l’activité LMNP ? Cette question revient souvent. Beaucoup pensent que chaque indivisaire peut demander son propre numéro SIREN. Pourtant, l’administration n’en attribue qu’un seul. Pour commencer : la déclaration de début d’activité se fait au nom de l’indivision, le formulaire indique l’ensemble des indivisaires, l’administration délivre un seul SIREN, chaque indivisaire reporte ensuite sa part dans sa propre déclaration fiscale. Pour faciliter la gestion, il est utile de nommer un gérant de l’indivision. Cette personne assure la coordination, les échanges avec l’administration et le suivi comptable. 4. Les avantages du LMNP en indivision Investir en indivision présente plusieurs atouts. D’abord, le coût et les risques se partagent entre les indivisaires. Ensuite, le régime LMNP permet d’accéder à des avantages fiscaux. Enfin, l’indivision constitue un outil efficace pour organiser la transmission du patrimoine familial. 5. Les limites à connaître Même si le LMNP en indivision offre de nombreux bénéfices, il comporte aussi certaines contraintes. La prise de décision peut devenir plus lente, car elle demande souvent l’accord de tous. Les règles de l’indivision peuvent créer des désaccords. De plus, la comptabilité exige une certaine rigueur, surtout lorsque vous choisissez le régime réel. 6. Comment optimiser un LMNP en indivision ? Pour sécuriser votre organisation, vous pouvez commencer par définir clairement les quotes-parts. Il est aussi utile de choisir le régime fiscal le plus avantageux. Lorsque la situation est complexe, la mise en place d’une convention d’indivision aide à clarifier les responsabilités. Enfin, l’accompagnement par une experte-comptable spécialisée reste un atout. Elle peut optimiser les amortissements et fiabiliser la fiscalité. Conclusion Le LMNP en indivision peut devenir un excellent levier patrimonial. Pour en tirer pleinement parti, il suffit de maîtriser les règles et de structurer correctement la gestion. L’activité doit être enregistrée au nom de l’indivision, avec un SIREN unique. Ensuite, chaque indivisaire déclare sa propre part de revenus. Avec une bonne organisation, ce mode de détention devient à la fois simple et efficace. Si vous souhaitez échanger sur votre situation, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravies de vous accompagner. FAQ – LMNP en indivision