Sabrina Ghemmour

Photo libre de droits — Pexels LMNP & Fiscalité Micro-BIC ou régime réel en LMNP : c’est la question que se posent presque tous les investisseurs en location meublée. Le micro-BIC est simple et ne nécessite aucune comptabilité. Le régime réel est plus contraignant, mais souvent bien plus avantageux fiscalement. Tout dépend de votre situation — et surtout de vos charges réelles. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  7 min de lecture Sommaire Le micro-BIC : le régime de la simplicité Le régime réel : une fiscalité optimisée Exemple chiffré : un studio à Thionville Comparatif synthétique Le cas des locations saisonnières : loi Le Meur Alors, lequel choisir ? 1 Le micro-BIC : le régime de la simplicité Le micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs meublés dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (pour une location longue durée classique). Son fonctionnement est volontairement simplifié : vous déclarez le total de vos loyers encaissés, et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % censé représenter vos charges. Concrètement, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes. Aucune comptabilité à tenir, aucune liasse fiscale à produire. C’est son principal atout. Mais attention : cet abattement est forfaitaire. Il ne tient pas compte de votre situation réelle. Si vos charges effectives dépassent 50 % de vos recettes — ce qui est très fréquent dès qu’il y a un crédit immobilier — vous payez des impôts sur une base surévaluée. Les prélèvements sociaux au micro-BIC Au micro-BIC, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 % sur votre base imposable (soit 50 % de vos recettes). Ce taux a été rehaussé suite à la hausse de la CSG de 1,4 point issue de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, applicable aux revenus perçus dès 2025. Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu — ils sont souvent oubliés dans les calculs, alors qu’ils représentent une part significative de la facture fiscale totale. 2 Le régime réel : plus de travail, mais une fiscalité optimisée Au régime réel simplifié, vous déduisez l’ensemble de vos charges réelles et justifiées de vos recettes. Cela inclut notamment : Les intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire Les charges de copropriété La taxe foncière Les primes d’assurance Les frais de gestion locative Les travaux d’entretien et de réparation Les honoraires de l’expert-comptable L’amortissement du bien et du mobilier — c’est ce point qui fait toute la différence Le pouvoir de l’amortissement : vous pouvez amortir la valeur de votre bien immobilier (hors terrain, généralement 80 % du prix d’acquisition) sur 25 à 40 ans, et votre mobilier sur 5 à 10 ans. Ces amortissements réduisent votre base imposable sans représenter une sortie d’argent réelle. En pratique, pour de nombreux investisseurs, charges + amortissements suffisent à ramener le résultat fiscal à zéro. Résultat fiscal nul = prélèvements sociaux nuls. En contrepartie, le régime réel impose la tenue d’une comptabilité et le dépôt annuel d’une liasse fiscale 2031/2033. C’est là qu’intervient l’expert-comptable. 3 Exemple chiffré : un studio à Thionville loué 850 €/mois Prenons le cas de Marie, propriétaire d’un studio à Thionville acquis 180 000 €, loué meublé 850 €/mois (10 200 €/an), dans la tranche marginale d’imposition à 30 %. Profil — Marie · Studio Thionville 10 200 €Recettes annuelles 5 800 €Charges réelles 30 %Tranche marginale 144 000 €Base amortissable bien 4 800 €Amortissement bien/an 600 €Amortissement mobilier/an Micro-BIC Recettes annuelles10 200 € Abattement forfaitaire 50 %— 5 100 € Base imposable5 100 € Impôt sur le revenu (30 %)1 530 € Prélèvements sociaux (18,6 %)949 € Total à payer2 479 € Régime réel Recettes annuelles10 200 € Charges réelles— 5 800 € Amortissements— 5 400 € Résultat fiscal— 1 000 € (déficit) Impôt sur le revenu0 € Prélèvements sociaux0 € Total à payer0 € 2 479 € économisés chaque année au régime réel — soit près de 3 mois de loyer récupérés. Le déficit de 1 000 € est reportable sur les exercices suivants. Les honoraires d’un expert-comptable spécialisé LMNP sont largement couverts par cette économie fiscale. 4 Comparatif synthétique Critère Micro-BIC Régime réel Seuil (longue durée) Recettes < 77 700 €/an Tous montants Base imposable 50 % des recettes Recettes — charges réelles Amortissements Non Oui Prélèvements sociaux 18,6 % sur 50 % des recettes 18,6 % sur le résultat net Déficit reportable Non Oui Liasse fiscale Non requise Obligatoire (2031/2033) Comptabilité Aucune Expert-comptable recommandé 5 Le cas particulier des locations saisonnières : la loi Le Meur Depuis le 1er janvier 2025, la loi Le Meur a profondément modifié les règles du micro-BIC pour les meublés de tourisme. Si vous louez sur Airbnb ou une plateforme similaire, voici ce qui change : Type de bien Abattement avant Abattement 2025 Seuil micro-BIC Location longue durée 50 % 50 % (inchangé) 77 700 € Meublé tourisme non classé 50 % 30 % 15 000 € Meublé tourisme classé 71 % 50 % 77 700 € À retenir : si vous faites de la location saisonnière non classée et dépassez 15 000 € de recettes annuelles, le passage au régime réel devient automatique et obligatoire. Avec un abattement réduit à 30 %, votre base imposable au micro-BIC serait de 10 500 € sur 15 000 € de recettes — le régime réel, avec les charges et amortissements, permettrait souvent de descendre bien en dessous. 6 Alors, lequel choisir ? Le micro-BIC peut rester pertinent dans des cas très spécifiques : peu ou pas de crédit, charges très faibles, bien entièrement remboursé depuis longtemps. Dans ces situations, l’abattement forfaitaire de 50 % peut effectivement couvrir vos charges réelles. Dans tous les autres cas — et c’est la majorité des investisseurs LMNP — le régime réel est largement plus avantageux. La combinaison charges + amortissements permet souvent de ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux pendant 10 à 20 ans sur les revenus locatifs. Bon à savoir : le choix du régime réel est

Photo : Pexels — libre de droits Fiscalité & Obligations légales À partir du 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA devront être capables de recevoir des factures électroniques. L’émission sera également obligatoire pour les grandes entreprises dès cette date. Voici ce que vous devez savoir pour anticiper sereinement. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Mars 2026  ·  Lecture 4 min 1 De quoi s’agit-il exactement ? La facturation électronique est l’obligation, pour les entreprises françaises assujetties à la TVA, d’émettre et de recevoir leurs factures sous un format numérique structuré — et non plus sous forme de PDF classique ou de document scanné. Ces factures devront transiter par une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) agréée par l’État. La réforme s’articule autour de trois volets : La facturation électronique B2B entre entreprises françaises assujetties à la TVA Le e-reporting de transaction : transmission des données pour les opérations avec des clients particuliers ou étrangers Le e-reporting de paiement : transmission des données d’encaissement pour les prestations de services À noter : un simple PDF envoyé par e-mail ne sera plus considéré comme une facture électronique valide. Le format devra être structuré (UBL, CII ou format mixte Factur-X) et transiter obligatoirement par une plateforme agréée. 2 Qui est concerné et à quelle date ? La réforme concerne toutes les entreprises assujetties à la TVA, sans exception. Le calendrier est progressif selon la taille de l’entreprise : Date Obligation Entreprises concernées 1er sept. 2026 Réception de factures électroniques Toutes les entreprises assujetties à la TVA 1er sept. 2026 Émission de factures électroniques Grandes entreprises & ETI 1er sept. 2027 Émission de factures électroniques PME, TPE & micro-entrepreneurs Important : même si vous êtes TPE ou micro-entrepreneur, vous devez être en capacité de recevoir des factures électroniques dès septembre 2026. Ne reportez pas toute mise en conformité à 2027. 3 Les bénéfices concrets pour votre activité Au-delà de la contrainte réglementaire, la réforme représente une vraie opportunité d’optimisation opérationnelle : Traitement plus rapide des factures et visibilité en temps réel sur leur statut Réduction des erreurs et des litiges grâce à la standardisation des formats Meilleure traçabilité des flux et pilotage comptable amélioré Gain de trésorerie grâce au respect facilité des délais de paiement légaux À terme, pré-remplissage automatique de vos déclarations de TVA 4 Par où commencer ? La première étape est simple : vérifier si votre logiciel de facturation actuel est déjà connecté à une plateforme de dématérialisation partenaire agréée — ou s’il prévoit une mise à jour en ce sens avant septembre 2026. Si vous utilisez PennyLane, Sellsy, Sage ou un autre logiciel métier, rapprochez-vous de votre éditeur pour connaître la feuille de route prévue sur ce sujet. Notre cabinet vous accompagne Face à cette réforme, ne restez pas seul. Nous pouvons vous aider à : Réaliser un diagnostic de votre situation actuelle et de vos outils de facturation Vous orienter dans le choix d’une plateforme agréée adaptée à votre activité Mettre à jour vos processus de facturation en conformité avec la réforme Assurer le suivi de vos obligations e-reporting N’attendez pas septembre 2026 pour vous préparer. Prenez rendez-vous avec notre équipe pour faire le point sur votre situation et planifier votre transition en toute sérénité. Nous contacter

Photo libre de droits Immobilier & Fiscalité La loi de finances 2026 durcit le contexte fiscal des loueurs meublés : hausse des prélèvements sociaux, abaissement des seuils micro-BIC pour les meublés de tourisme, nouvelles règles pour les non-résidents. Tour d’horizon de ce qui change concrètement pour votre situation. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Février 2026  ·  Lecture 6 min 1 Le statut LMNP – rappel des fondamentaux La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent des logements meublés à titre non professionnel. Elle constitue un moyen intéressant de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien et le mobilier pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Conditions pour bénéficier du statut LMNP : La location ne doit pas constituer votre activité principale Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou ne doivent pas excéder vos autres revenus professionnels Le logement doit être loué meublé avec un minimum d’équipements (literie, cuisine équipée, mobilier…) Deux régimes fiscaux sont applicables en LMNP : Régime Caractéristiques Pour qui ? Micro-BIC Abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés). Formalités simplifiées, pas de liasse fiscale. Petits revenus locatifs, gestion simplifiée Régime réel Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) + amortissement du bien et du mobilier. Optimisation fiscale maximale — expert-comptable fortement recommandé 2 Le statut LMP – quand bascule-t-on ? Lorsque les conditions du statut LMNP ne sont plus respectées, vous basculez automatiquement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce basculement intervient lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement réunies : Les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 € Ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC, etc.) Attention : en LMP, les revenus restent imposés en BIC mais les cotisations sociales des travailleurs indépendants (URSSAF) s’appliquent sur le résultat fiscal. Le régime réel est donc quasi systématiquement privilégié pour maîtriser l’assiette de cotisation. 3 Ce qui change avec la loi de finances 2026 La loi de finances 2026 ne bouleverse pas les statuts LMNP/LMP mais durcit sensiblement le contexte fiscal sur trois points. a. Hausse des prélèvements sociaux sur les revenus BIC Depuis le 1er janvier 2026, le taux de CSG/CRDS applicable aux revenus tirés de la location meublée (BIC) a augmenté. Les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus meublés. Cette hausse impacte aussi bien les LMNP que les LMP, tous deux relevant de la catégorie des BIC. Impact concret : pour 10 000 € de revenus locatifs nets, la hausse représente 140 € de prélèvements sociaux supplémentaires par an. b. Loi Le Meur – abaissement du seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés À compter des revenus perçus à partir du 1er janvier 2025 (déclarés en 2026), le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est profondément remanié : Critère Avant (jusqu’en 2024) Après (à partir de 2025) Seuil de CA micro-BIC 77 700 € 15 000 € Abattement forfaitaire 50 % 30 % Meublés de tourisme classés Seuil maintenu à 77 700 € — non concernés Location longue durée Seuil maintenu à 77 700 € — non concernés Si votre CA dépasse 15 000 € en location saisonnière non classée, le régime micro-BIC n’est plus applicable : vous passez obligatoirement au régime réel. c. Non-résidents louant en meublé en France Avant 2026, seuls les revenus imposables en France étaient pris en compte pour apprécier le statut LMNP ou LMP d’un non-résident. Cela aboutissait à ce que des non-résidents soient automatiquement qualifiés de LMP dès lors qu’ils louaient un bien en France, même si leurs revenus d’activité à l’étranger dépassaient largement leurs recettes locatives françaises. Avec la loi de finances 2026, c’est désormais le revenu mondial qui doit être pris en compte pour apprécier le statut. La conséquence probable : moins de non-résidents seront qualifiés de LMP après prise en compte de leurs revenus d’activité dans leur pays de résidence. Rappel des deux conditions cumulatives pour le statut LMP : 1. Recettes locatives annuelles > 23 000 € 2. Ces recettes sont supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal (désormais appréciés au niveau mondial pour les non-résidents) FAQ – Loi de finances 2026 & Location meublée Qui peut bénéficier du statut LMNP ? Toute personne qui loue un logement meublé sans que cela constitue son activité principale, à condition de respecter les seuils de loyers et de revenus fixés par la loi : La location ne doit pas être votre activité principale Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou excéder vos autres revenus professionnels Le logement doit être loué meublé avec un équipement minimum Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel ? Le régime micro-BIC offre une gestion simple avec un abattement forfaitaire de 50 %, tandis que le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier — ce qui est souvent bien plus avantageux fiscalement, surtout si vous avez un emprunt en cours. Quels sont les changements introduits par la loi de finances 2026 ? Trois changements majeurs : hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %, abaissement du seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés de 77 700 € à 15 000 € (avec abattement réduit à 30 %), et prise en compte des revenus mondiaux pour les non-résidents afin de déterminer le statut LMP. L’expert-comptable est-il obligatoire pour ma LMNP ? Non, l’expert-comptable n’est jamais obligatoire. Il est cependant fortement recommandé au régime réel (LMNP ou LMP) car il permet de : Choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation Calculer et optimiser les amortissements Établir la liasse fiscale à destination de l’administration fiscale Respecter toutes les échéances fiscales L’accompagnement apporte sécurité, sérénité et optimisation fiscale. Votre situation a évolué avec la loi de

Photo libre de droits Immobilier & Patrimoine Le LMNP en indivision permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier tout en conservant les avantages fiscaux de la location meublée. Héritage, achat commun entre amis ou en couple — bien compris et bien structuré, ce mode de détention peut devenir un véritable levier patrimonial. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Janvier 2026  ·  Lecture 5 min 1 Qu’est-ce que l’indivision en LMNP ? L’indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans division matérielle de ce bien. Cette configuration est fréquente dans trois situations : Un couple non marié qui achète un bien locatif ensemble Des frères et sœurs héritant d’un logement familial Plusieurs investisseurs réunis pour un achat immobilier commun Dans ce contexte, le bien est loué au nom de l’indivision. Les revenus tirés de la location sont ensuite répartis entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts respectives. 2 Comment fonctionne la fiscalité en indivision ? Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’indivision n’est pas un contribuable : elle ne paie pas l’impôt. Elle sert uniquement de structure pour la gestion administrative et la centralisation des flux. Principe de transparence fiscale : chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu et paie l’impôt correspondant à sa situation personnelle. 3 Qui déclare l’activité LMNP ? C’est une question qui revient souvent. Beaucoup pensent que chaque indivisaire peut demander son propre numéro SIREN — ce n’est pas le cas. L’administration n’en attribue qu’un seul, au nom de l’indivision. 1 Déclaration de début d’activité au nom de l’indivision (formulaire P0i), en indiquant l’ensemble des indivisaires. 2 Obtention d’un SIREN unique attribué par l’administration pour l’ensemble de l’indivision. 3 Désignation d’un gérant de l’indivision pour assurer la coordination, les échanges avec l’administration et le suivi comptable. 4 Déclaration individuelle : chaque indivisaire reporte sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration fiscale annuelle. 4 Avantages et limites Avantages Partage du coût d’acquisition et des risques Accès aux avantages fiscaux du régime LMNP (amortissements, charges déductibles) Outil efficace de transmission du patrimoine familial Gestion centralisée avec un SIREN unique Points de vigilance Prise de décision souvent soumise à l’accord de tous les indivisaires Risque de désaccords en cas de mésentente Comptabilité plus rigoureuse, surtout au régime réel Sortie d’indivision pouvant être complexe 5 Comment optimiser son LMNP en indivision ? Plusieurs leviers permettent de sécuriser et d’optimiser votre situation : Définir clairement les quotes-parts dès l’achat, idéalement dans un acte notarié Choisir le régime fiscal le plus avantageux — le régime réel est souvent préférable car il permet d’amortir le bien et de déduire les charges réelles Mettre en place une convention d’indivision pour clarifier les responsabilités, les règles de prise de décision et les modalités de sortie Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé pour optimiser les amortissements et fiabiliser les déclarations fiscales de chaque indivisaire Attention : en l’absence de convention d’indivision, les règles légales s’appliquent par défaut — ce qui peut bloquer la gestion du bien en cas de désaccord entre indivisaires. En résumé Le LMNP en indivision est un excellent levier patrimonial à condition de maîtriser ses règles. L’activité est enregistrée au nom de l’indivision avec un SIREN unique, et chaque indivisaire déclare sa propre quote-part de revenus. Avec une bonne organisation et un accompagnement adapté, ce mode de détention devient à la fois simple et fiscalement efficace. FAQ – LMNP en indivision Peut-on faire du LMNP en indivision ? Oui, c’est tout à fait possible. Le bien est détenu à plusieurs, mais l’activité LMNP est déclarée au nom de l’indivision avec un numéro SIREN unique. Chaque indivisaire bénéficie ensuite des avantages fiscaux du régime LMNP à hauteur de sa quote-part. Qui déclare les revenus en LMNP indivision ? Chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu. L’indivision elle-même n’est pas imposée — elle centralise uniquement la gestion administrative. L’indivision a-t-elle son propre numéro SIREN ? Oui. L’administration fiscale attribue un seul numéro SIREN pour l’ensemble de l’indivision, lors de la déclaration de début d’activité. Il n’est pas possible d’obtenir plusieurs SIREN distincts pour une même indivision. Peut-on choisir le régime réel en indivision ? Oui, et c’est souvent le régime le plus avantageux. Il permet d’amortir le bien et le mobilier, de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) et de réduire significativement l’imposition de chaque indivisaire. Un expert-comptable est fortement recommandé pour ce régime. Quels sont les principaux risques du LMNP en indivision ? Les trois risques principaux sont : les désaccords entre indivisaires sur la gestion ou la cession du bien, la complexité comptable liée à la répartition des charges et des amortissements, et une mauvaise anticipation fiscale pouvant entraîner des redressements. Une convention d’indivision et un accompagnement comptable permettent de les limiter efficacement. Vous investissez à plusieurs ou avez hérité d’un bien meublé ? Nos experts vous accompagnent pour structurer votre indivision, choisir le régime fiscal optimal et sécuriser vos déclarations. Nous contacter