KS Conseil & Expertise

Photo libre de droits, Pexels Fiscalité & Statut juridique · Zone frontalière Vous louez un ou plusieurs biens meublés en France, dans le secteur de Thionville, de Longwy ou de Metz, et vous ou votre conjoint travaillez au Luxembourg. Beaucoup de propriétaires dans cette situation nous disent la même chose : leurs loyers semblent plus taxés que ceux d’un ami investisseur qui vit uniquement en France. Ce n’est pas une impression, c’est réel, et on vous explique pourquoi dans ce guide, sans jargon. On vous présente aussi les solutions qui existent, pas une seule, avec leurs avantages et leurs inconvénients, pour que vous puissiez choisir en connaissance de cause. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Septembre 2026  ·  Lecture 10 min  ·  Spécialité franco-luxembourgeoise Sommaire Pourquoi vos loyers sont plus taxés quand un conjoint travaille au Luxembourg Solution la plus simple : bien utiliser l’amortissement en LMNP direct Ce que ça donne concrètement, avec des chiffres Solution pour aller plus loin : loger vos biens dans une société Le prix à payer pour passer en société : le notaire et les frais Comparaison chiffrée entre les deux solutions Le jour où vous revendez : l’abattement selon la durée de détention Alors, quelle solution choisir pour vous ? Notre accompagnement pour les investisseurs locatifs frontaliers 1 Pourquoi vos loyers sont plus taxés quand un conjoint travaille au Luxembourg Voici l’explication en une phrase : en France, votre impôt se calcule sur tout ce que gagne votre foyer, même les revenus qui viennent de l’étranger. Le salaire luxembourgeois de votre conjoint n’est pas taxé une deuxième fois en France, il a déjà été prélevé au Luxembourg, mais il compte quand même dans le total qui sert à fixer votre tranche d’imposition. Résultat, votre tranche grimpe à cause de ce salaire, et tous vos autres revenus français, y compris vos loyers meublés, sont taxés à cette tranche plus haute. C’est ce qu’on appelait autrefois le taux effectif. Depuis 2024, la technique de calcul a changé (on parle maintenant d’un crédit d’impôt), mais l’effet sur votre feuille d’impôts reste le même. Pour visualiser simplement : imaginez que votre impôt se calcule comme si tout l’argent du foyer arrivait dans un seul grand seau, salaire luxembourgeois compris. Plus le seau est rempli, plus le dernier litre qu’on y verse coûte cher. Vos loyers sont ce dernier litre. Le salaire luxembourgeois ne paie pas d’impôt français dessus, mais il fait monter le niveau du seau avant que vos loyers n’y entrent, donc ils sont taxés au niveau le plus haut. Bonne nouvelle : ce problème a plusieurs solutions, pas une seule. La suite de ce guide les passe en revue, de la plus simple à la plus poussée. 2 Solution la plus simple : bien utiliser l’amortissement en LMNP direct Avant de penser à créer une société, il y a un levier que beaucoup de propriétaires en location meublée n’exploitent pas assez bien : le régime réel, avec l’amortissement du bien. Concrètement, quand vous louez en meublé, vous avez le choix entre deux façons de déclarer vos revenus. Le micro-BIC est très simple, l’administration retire automatiquement 50 % de vos loyers pour tenir compte de vos charges, et vous êtes imposé sur les 50 % restants. Le régime réel demande un peu plus de tenue de comptes, mais vous permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, travaux, frais de gestion) et surtout un poste souvent oublié : l’amortissement du bâtiment. C’est quoi, l’amortissement, en termes simples ? C’est l’idée qu’un bâtiment s’use avec le temps, un peu comme une voiture ou un ordinateur. Chaque année, vous avez le droit de déduire de vos revenus une petite fraction du prix du bâtiment (jamais du terrain, qui ne s’use pas), même si vous n’avez rien dépensé cette année là. C’est une déduction sur le papier, mais elle réduit vraiment votre bénéfice imposable. Résultat, beaucoup de propriétaires en régime réel se retrouvent avec un bénéfice imposable proche de zéro pendant plusieurs années, tout en continuant à toucher leurs loyers normalement. L’avantage pour vous, en tant que frontalier, saute aux yeux : moins votre bénéfice imposable est élevé, moins l’effet de la tranche poussée par le salaire luxembourgeois vous coûte cher. Et cette solution ne demande ni société, ni notaire, ni comptabilité complexe. Un expert-comptable peut mettre ça en place directement sur votre déclaration. À savoir : l’amortissement n’efface pas l’impôt, il le reporte. Le jour où vous revendez le bien, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l’augmente. On y revient plus loin dans ce guide, c’est un point important à connaître avant de se lancer. 3 Ce que ça donne concrètement, avec des chiffres Prenons Nadia et Yanis, à Longwy 90 000 €Salaire net de Nadia (Luxembourg) 2 studiosLoués meublés par Yanis 18 000 €Loyers encaissés par an Sans rien faire de particulier, en micro-BIC, Yanis serait imposé sur la moitié de ses loyers, soit 9 000 euros. À cause du salaire de Nadia, ce montant tombe dans une tranche à 41 % au lieu de 30 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux, une sorte de contribution qui s’ajoute toujours, quelle que soit la tranche. Au total, Yanis perd environ 59,6 % de ces 9 000 euros en impôts et prélèvements, soit environ 5 364 euros. En passant au régime réel, Yanis déduit ses charges (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion) et l’amortissement du bâtiment. Résultat, son bénéfice imposable tombe à 3 000 euros au lieu de 9 000 euros, sans qu’il ait touché un euro de loyer en moins. Sur ces 3 000 euros, au même taux de 59,6 %, il paie environ 1 788 euros. Rien qu’avec ce changement de régime, sans société ni notaire, Yanis économise environ 3 576 euros par an. ≈ 3 500 € d’économie estimée par an dans cet exemple, uniquement en passant du micro-BIC au régime réel et en déduisant correctement l’amortissement. Ce chiffre varie selon le

Photo libre de droits, Pexels Fiscalité & Statut juridique · Zone frontalière Vous exercez en libéral en Moselle, dans le bassin de Thionville ou de Metz, et votre conjoint travaille au Luxembourg. Ou peut-être envisagez-vous vous-même une activité au Grand-Duché. Le choix entre BNC et SELARL ne se calcule pas comme pour un médecin installé à Lyon ou à Bordeaux. La convention fiscale franco-luxembourgeoise, l’effet du taux effectif sur votre foyer, et la possibilité de lisser votre revenu imposable changent radicalement l’équation. Voici ce que ça change, concrètement. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Septembre 2026  ·  Lecture 8 min  ·  Spécialité franco-luxembourgeoise Sommaire La situation type : médecin en France, conjoint au Luxembourg L’effet taux effectif : ce que change la nouvelle convention fiscale BNC et foyer mixte : l’addition peut être lourde La SELARL comme levier de modulation : pourquoi ça change tout Exemple chiffré : le Dr Martin à Thionville La réforme 2025 sur les dividendes : impact sur un foyer frontalier Cas particulier : le médecin qui exerce lui-même au Luxembourg À partir de quel revenu la SELARL est-elle pertinente ici ? Notre accompagnement pour les professions médicales frontalières 1 La situation type : médecin en France, conjoint au Luxembourg Dans le bassin frontalier franco-luxembourgeois (Thionville, Longwy, Metz, Hayange, Forbach) des dizaines de médecins libéraux exercent côté français pendant que leur conjoint travaille au Grand-Duché. C’est une configuration très courante dans cette zone, et elle crée une fiscalité de foyer que beaucoup de praticiens découvrent trop tard être bien plus lourde que prévu. Pourquoi ? Parce qu’en France, le revenu global d’un foyer fiscal est déclaré de façon mondiale. Même si le salaire luxembourgeois de votre conjoint est imposé au Luxembourg, il entre dans le calcul de votre impôt français, et non pas pour être taxé une seconde fois, mais pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos revenus français. C’est ce qu’on appelle l’effet du taux effectif. Article 7 de la convention franco-luxembourgeoise : depuis la convention actuellement en vigueur, les revenus des professions libérales, dont les médecins, sont traités comme des bénéfices d’entreprise. Ils ne sont imposables dans l’État où s’exerce l’activité que si le professionnel y dispose d’un établissement stable au sens de l’article 5, c’est-à-dire une installation fixe d’affaires comme un cabinet permanent. Un médecin résident en France qui exerce uniquement en France est donc imposé en France sur la totalité de ses revenus libéraux. 2 L’effet taux effectif : ce que change la nouvelle convention fiscale La convention fiscale franco-luxembourgeoise a été profondément révisée et est pleinement applicable depuis les revenus 2024 déclarés en 2025, une mesure de tolérance transitoire ayant permis de conserver l’ancien système jusqu’aux revenus 2023. Le changement majeur : l’ancienne méthode du taux effectif a été remplacée par un mécanisme de crédit d’impôt égal à l’impôt français. En pratique, pour un foyer mixte, l’effet sur le taux d’imposition des revenus français reste significatif. Voici comment ce mécanisme fonctionne pour votre foyer : Mécanisme d’imposition : Foyer mixte médecin France + conjoint frontalier Luxembourg Revenu Imposé où ? Impact sur le foyer français Bénéfice BNC du médecin (France) France (IR, barème progressif) Soumis au taux effectif calculé sur revenus mondiaux Salaire du conjoint (Luxembourg) Luxembourg (retenue à la source) Non taxé une seconde fois en France, MAIS entre dans le calcul du taux effectif Déclaration en France Formulaires 2042 + 2047 Le salaire LU remonte le taux applicable au BNC Conséquence concrète : depuis les revenus 2024, les couples avec revenus mixtes (un conjoint au Luxembourg + un médecin libéral en France) voient leur taux d’imposition français augmenter car la base de calcul inclut les revenus luxembourgeois, même si ces derniers ne sont pas taxés une seconde fois en France. L’augmentation peut représenter plusieurs milliers d’euros par an selon les niveaux de revenus des deux conjoints. 3 BNC et foyer mixte : l’addition peut être lourde En BNC, la totalité de votre bénéfice professionnel est imposée à l’IR chaque année, sans aucune possibilité de moduler. Dans un foyer mixte franco-luxembourgeois, cela signifie que vos bénéfices sont taxés à un taux marginal potentiellement très élevé : celui que génère la combinaison de votre revenu et du salaire luxembourgeois de votre conjoint pour la détermination du taux effectif. Prenons un cas simple : un médecin généraliste avec 90 000 euros de bénéfice et un conjoint gagnant 80 000 euros bruts au Luxembourg. Sans l’effet du salaire luxembourgeois, le foyer serait peut-être dans une tranche marginale de 30 %. Avec le salaire luxembourgeois pris en compte dans le calcul du taux, la tranche effective peut basculer à 41 %, soit plus de 10 points de différence sur la totalité du bénéfice BNC. À retenir : en BNC, vous ne pouvez pas choisir de ne pas être imposé sur une partie de votre bénéfice. Tout ce que vous gagnez en année N est imposé en année N, au taux que votre foyer détermine, y compris le taux gonflé par les revenus luxembourgeois. 4 La SELARL comme levier de modulation : pourquoi ça change tout C’est ici que la SELARL prend tout son sens dans votre configuration. En société, vous ne sortez de la SELARL que ce dont vous avez besoin en rémunération. Le reste du bénéfice reste dans la société et est imposé à l’IS : 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfice de la société (taux réduit, sous conditions) 25 % au-delà Ce bénéfice laissé dans la SELARL n’entre pas dans le calcul de votre IR personnel. Il n’aggrave pas davantage le taux effectif de votre foyer. Vous pouvez ainsi calibrer votre rémunération annuelle de façon à maintenir votre tranche marginale à un niveau raisonnable, indépendamment du salaire luxembourgeois de votre conjoint. Levier BNC SELARL Modulation du revenu imposable annuel Impossible : tout le bénéfice est imposé Possible, via le calibrage de la rémunération Impact du taux effectif foyer Subi intégralement sur tout le bénéfice Limité à la rémunération sortie de la société Bénéfice non distribué

Photo libre de droits, Pexels Fiscalité & Statut juridique Entre le cabinet en nom propre où tout se joue sur votre déclaration 2035 et la société qui vous fait basculer à l’impôt sur les sociétés, beaucoup de médecins libéraux se posent un jour la question du bon statut. Le BNC reste la solution la plus simple pour démarrer, mais la SELARL devient souvent plus avantageuse une fois un certain niveau d’activité atteint. Et depuis 2025, une réforme sur la fiscalité des dividendes a changé la donne pour ceux qui exercent déjà en société. Voici comment fonctionnent ces statuts, ce qu’ils changent concrètement sur vos impôts et vos cotisations, et à partir de quel moment la question mérite d’être posée sérieusement. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Septembre 2026  ·  Lecture 9 min Sommaire BNC, SELARL, SELAS : les trois visages de l’exercice médical Comment vos revenus sont imposés selon votre statut La réforme 2025 sur les dividendes : ce qui a changé La TVA, un point souvent mal connu des médecins À partir de quel revenu la société devient intéressante Comment se déroule un accompagnement avec notre cabinet 1 BNC, SELARL, SELAS : les trois visages de l’exercice médical Le régime BNC (bénéfices non commerciaux) est la situation par défaut de tout médecin qui s’installe en libéral. Vous exercez en votre nom propre, vous déclarez vos recettes et vos charges chaque année sur une déclaration 2035, et le bénéfice dégagé est imposé à l’impôt sur le revenu. C’est simple à mettre en place et c’est le point de départ de la quasi-totalité des installations. La SELARL (société d’exercice libéral à responsabilité limitée) et la SELAS (société d’exercice libéral par actions simplifiée) permettent d’exercer la médecine à travers une société, réservée aux professions réglementées et validée par l’Ordre des médecins. La société encaisse les honoraires, paie ses charges, et c’est elle qui est imposée sur son résultat, avant que le praticien ne se verse une rémunération et, s’il le souhaite, des dividendes. Un exemple parlant : le Dr Camille, médecin généraliste installée dans le Loiret depuis six ans, facture environ 220 000 euros de recettes par an. En BNC, une fois ses charges professionnelles déduites (loyer du cabinet, secrétariat, assurance, cotisation ordinale), c’est la totalité de son bénéfice qui entre dans le calcul de son impôt sur le revenu et de ses cotisations sociales, chaque année, sans marge de manœuvre. En société, elle pourrait choisir de ne se verser qu’une partie de ce bénéfice en rémunération, et laisser le reste dans la SELARL pour l’imposer différemment. 2 Comment vos revenus sont imposés selon votre statut C’est là que les deux logiques divergent vraiment. En BNC, tout est imposé au même niveau, à l’IR. En société, l’imposition se fait en deux temps distincts, ce qui ouvre des marges de manœuvre, mais ajoute aussi une couche de complexité. En BNC : impôt sur le revenu et cotisations sur la totalité du bénéfice Votre bénéfice professionnel est ajouté à vos autres revenus et imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des taux marginaux qui montent vite pour un praticien bien installé, souvent entre 30 % et 41 %, voire 45 % au-delà d’un certain niveau. À cela s’ajoutent les cotisations sociales, réparties entre l’assurance maladie, les allocations familiales, la CSG-CRDS fixée à 9,70 % de l’assiette sociale, et la retraite gérée par la CARMF. Pour un médecin conventionné en secteur 1, ces cotisations représentent en général entre 35 % et 45 % du revenu professionnel. Un médecin de secteur 2, qui pratique des dépassements d’honoraires, supporte en plus une cotisation maladie additionnelle de 3,25 %, ce qui alourdit encore la note. En SELARL ou SELAS : la société paie l’IS, vous êtes imposé séparément Le bénéfice de la société est d’abord soumis à l’impôt sur les sociétés : 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfice, sous conditions (chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros, capital détenu à au moins 75 % par des personnes physiques), puis 25 % au-delà. Le praticien se verse ensuite une rémunération, imposée à l’IR après un abattement de 10 % pour frais professionnels, comme en BNC. Il peut aussi se distribuer des dividendes, dont la fiscalité dépend directement de la réforme de 2025 détaillée dans la section suivante. Rester en BNC Simplicité de gestion, une seule déclaration annuelle Pas de frais de constitution ni de comptabilité de société Tout le bénéfice est disponible immédiatement Imposition intégrale au barème progressif de l’IR Aucune marge de manœuvre pour lisser l’imposition d’une année à l’autre Passer en SELARL ou SELAS Taux d’IS avantageux sur les premiers 42 500 euros de bénéfice Possibilité de moduler rémunération et dividendes Capacité à conserver de la trésorerie dans la société pour investir Frais de constitution et de comptabilité annuelle plus élevés Gestion administrative et juridique plus lourde qu’en nom propre 3 La réforme 2025 sur les dividendes : ce qui a changé Pendant longtemps, distribuer des dividendes plutôt que de la rémunération était présenté comme le grand avantage de la société d’exercice libéral, puisque les dividendes échappaient aux cotisations sociales et n’étaient taxés qu’au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Une règle limite en réalité cet avantage depuis plusieurs années pour les gérants de SELARL, et elle a été étendue aux présidents de SELAS depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation confirmé par le Conseil constitutionnel. Concrètement, la fraction des dividendes qui dépasse 10 % du capital social, augmenté des primes d’émission et du solde moyen des comptes courants d’associés, n’est plus taxée comme un revenu de capital. Elle est requalifiée en revenu professionnel et soumise aux cotisations sociales du dirigeant, qui remplacent alors les prélèvements sociaux de 17,2 % habituellement appliqués aux dividendes. Le piège du capital social trop faible : beaucoup de SELARL sont constituées avec un capital social minimal, souvent entre 1 000 et 10 000 euros. Avec un capital de 10 000 euros et sans

Photo libre de droits, Pexels Gestion & Pilotage financier Entre la comptabilité annuelle que gère votre expert-comptable et la direction financière d’un grand groupe, il existe un entre-deux que beaucoup de dirigeants de PME découvrent un peu tard : le DAF ou le RAF externalisé. Un professionnel qui pilote vos finances quelques jours par mois, sans que vous ayez besoin de recruter un cadre à temps plein. Voici comment ça fonctionne concrètement, pour quel budget, et à partir de quel moment ça devient pertinent. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Septembre 2026  ·  Lecture 8 min Sommaire DAF, RAF : de quoi parle-t-on exactement DAF externalisé vs expert-comptable : quelle différence ? Recruter en interne ou externaliser : les deux options Ce que fait concrètement un DAF ou un RAF externalisé Les outils utilisés au quotidien Combien ça coûte, comparé à un recrutement Les signaux qui montrent qu’il est temps d’y penser Le cadre contractuel de la mission Comment se déroule une mission avec notre cabinet 1 DAF, RAF : de quoi parle-t-on exactement Le DAF, Directeur Administratif et Financier, est le cadre qui pilote la stratégie financière de l’entreprise : structuration de la croissance, relation avec les banques et les investisseurs, arbitrages budgétaires de haut niveau. Le RAF, Responsable Administratif et Financier, est plus opérationnel : il s’occupe au quotidien de la trésorerie, des tableaux de bord, de la facturation et de la coordination avec l’expert-comptable. Dans une PME, la frontière entre les deux est souvent floue et dépend surtout de la taille de la structure et des enjeux du moment. Prenez une entreprise du BTP de 20 salariés : le dirigeant gère les chantiers, les clients, les équipes. Chaque mois, il doit aussi surveiller sa trésorerie, relancer les factures impayées, préparer un dossier pour la banque, suivre la marge chantier par chantier. C’est exactement le rôle qu’occuperait un RAF. 2 DAF externalisé vs expert-comptable : quelle différence ? C’est la question la plus fréquente — et la confusion la plus courante. Les deux rôles sont complémentaires, non substituables, et encadrés par des règles distinctes. Critère Expert-comptable DAF / RAF externalisé Cadre réglementaire Profession réglementée — Ordre des Experts-Comptables, responsabilité civile professionnelle obligatoire Prestation de service libre — mission encadrée par une lettre de mission contractuelle Mission principale Production des comptes annuels, déclarations fiscales et sociales, liasses fiscales Pilotage financier entre deux clôtures : trésorerie, tableaux de bord, relation bancaire Fréquence d’intervention Principalement en fin d’exercice et lors des déclarations périodiques Mensuelle ou hebdomadaire selon le volume défini Horizon temporel Regarde le passé — image fidèle à la clôture Regarde l’avenir — prévisionnel, budget, scénarios Lettre de mission Obligatoire (norme professionnelle) Fortement recommandée — définit périmètre, fréquence, honoraires, confidentialité Bon à savoir : beaucoup de cabinets d’expertise comptable proposent les deux missions de façon coordonnée. C’est un avantage significatif : le DAF ou RAF externalisé qui connaît déjà vos comptes est immédiatement opérationnel, sans période d’apprentissage. Chez KS Conseil, nous articulons les deux missions dans une approche intégrée. 3 Recruter en interne ou externaliser : les deux options Une fois le besoin identifié, deux chemins s’offrent au dirigeant. Chaque option a sa logique propre. Recruter en interne Présence quotidienne et connaissance fine du terrain Disponibilité immédiate pour les urgences Ancrage naturel dans les équipes Coût fixe, même en période de creux d’activité Recrutement long et risqué sur un poste stratégique Coût de remplacement élevé en cas de départ Externaliser la fonction Paiement au temps réellement utilisé Accès à un profil senior, souvent ancien DAF de grand groupe Volume ajustable selon les périodes (clôture, levée de fonds) Regard extérieur neutre sur les chiffres Pas de charges sociales ni de gestion RH Demande des outils partagés pour rester efficace à distance Dans la pratique, beaucoup d’entreprises passent par l’externalisation avant de recruter en interne — le temps que le volume d’activité justifie vraiment un poste à temps plein. L’externalisé peut d’ailleurs accompagner ce recrutement et transmettre ses outils. 4 Ce que fait concrètement un DAF ou un RAF externalisé Le contenu de la mission se calibre selon les besoins de l’entreprise, mais on retrouve généralement les mêmes briques : Tableaux de bord mensuels : chiffre d’affaires, marge brute, trésorerie, BFR, délais de paiement Prévisionnel de trésorerie à 3, 6 et 12 mois — avec identification des points de tension Relation avec les banques : négociation de lignes de crédit, montage de dossiers de financement, suivi des ratios bancaires Structuration des process internes : circuit de facturation, relances clients, validation des achats, séparation des tâches Supervision de la comptabilité et coordination avec l’expert-comptable pour les clôtures intermédiaires et annuelles Accompagnement des opérations ponctuelles : levée de fonds, cession, acquisition, due diligence, mise en place d’un ERP Reporting à destination des associés, des investisseurs ou du dirigeant — avec les bons indicateurs au bon niveau de détail 5 Les outils utilisés au quotidien L’efficacité d’une mission de DAF ou RAF externalisé repose largement sur des outils collaboratifs en cloud, qui permettent au professionnel d’accéder aux données de l’entreprise à distance, sans friction. Voici les catégories d’outils généralement mobilisés : Comptabilité PennyLane Synchronisation bancaire, saisie collaborative, suivi en temps réel des flux Trésorerie Agicap / Cashlab Prévisionnel de trésorerie automatisé, scénarios, alertes de tension Facturation Sellsy / Pennylane Émission, suivi et relance des factures clients, préparation e-facturation 2026 Reporting Google Sheets / Power BI Tableaux de bord sur mesure, connectés aux données comptables en temps réel Banque Bridge / Powens Agrégation de tous les comptes bancaires pour une vision consolidée immédiate Collaboration Notion / Slack Suivi des actions, partage de documents, points hebdomadaires asynchrones Les indicateurs clés à suivre chaque mois Trésorerie netteSolde disponible + prévision à 90 jours BFR (Besoin en Fonds de Roulement)Stocks + créances clients – dettes fournisseurs Marge bruteCA – coûts directs, par activité ou par chantier DSO (Days Sales Outstanding)Délai moyen de paiement des clients en jours DPO (Days Payable Outstanding)Délai moyen de paiement des fournisseurs EBITDA mensuel glissantRésultat avant intérêts, impôts, dotations et amortissements 6 Combien

Photo libre de droits — Pexels LMNP & Fiscalité Micro-BIC ou régime réel en LMNP : c’est la question que se posent presque tous les investisseurs en location meublée. Le micro-BIC est simple et ne nécessite aucune comptabilité. Le régime réel est plus contraignant, mais souvent bien plus avantageux fiscalement. Tout dépend de votre situation — et surtout de vos charges réelles. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  7 min de lecture Sommaire Le micro-BIC : le régime de la simplicité Le régime réel : une fiscalité optimisée Exemple chiffré : un studio à Thionville Comparatif synthétique Le cas des locations saisonnières : loi Le Meur Alors, lequel choisir ? 1 Le micro-BIC : le régime de la simplicité Le micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs meublés dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (pour une location longue durée classique). Son fonctionnement est volontairement simplifié : vous déclarez le total de vos loyers encaissés, et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % censé représenter vos charges. Concrètement, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes. Aucune comptabilité à tenir, aucune liasse fiscale à produire. C’est son principal atout. Mais attention : cet abattement est forfaitaire. Il ne tient pas compte de votre situation réelle. Si vos charges effectives dépassent 50 % de vos recettes — ce qui est très fréquent dès qu’il y a un crédit immobilier — vous payez des impôts sur une base surévaluée. Les prélèvements sociaux au micro-BIC Au micro-BIC, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 % sur votre base imposable (soit 50 % de vos recettes). Ce taux a été rehaussé suite à la hausse de la CSG de 1,4 point issue de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, applicable aux revenus perçus dès 2025. Ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu — ils sont souvent oubliés dans les calculs, alors qu’ils représentent une part significative de la facture fiscale totale. 2 Le régime réel : plus de travail, mais une fiscalité optimisée Au régime réel simplifié, vous déduisez l’ensemble de vos charges réelles et justifiées de vos recettes. Cela inclut notamment : Les intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire Les charges de copropriété La taxe foncière Les primes d’assurance Les frais de gestion locative Les travaux d’entretien et de réparation Les honoraires de l’expert-comptable L’amortissement du bien et du mobilier — c’est ce point qui fait toute la différence Le pouvoir de l’amortissement : vous pouvez amortir la valeur de votre bien immobilier (hors terrain, généralement 80 % du prix d’acquisition) sur 25 à 40 ans, et votre mobilier sur 5 à 10 ans. Ces amortissements réduisent votre base imposable sans représenter une sortie d’argent réelle. En pratique, pour de nombreux investisseurs, charges + amortissements suffisent à ramener le résultat fiscal à zéro. Résultat fiscal nul = prélèvements sociaux nuls. En contrepartie, le régime réel impose la tenue d’une comptabilité et le dépôt annuel d’une liasse fiscale 2031/2033. C’est là qu’intervient l’expert-comptable. 3 Exemple chiffré : un studio à Thionville loué 850 €/mois Prenons le cas de Marie, propriétaire d’un studio à Thionville acquis 180 000 €, loué meublé 850 €/mois (10 200 €/an), dans la tranche marginale d’imposition à 30 %. Profil — Marie · Studio Thionville 10 200 €Recettes annuelles 5 800 €Charges réelles 30 %Tranche marginale 144 000 €Base amortissable bien 4 800 €Amortissement bien/an 600 €Amortissement mobilier/an Micro-BIC Recettes annuelles10 200 € Abattement forfaitaire 50 %— 5 100 € Base imposable5 100 € Impôt sur le revenu (30 %)1 530 € Prélèvements sociaux (18,6 %)949 € Total à payer2 479 € Régime réel Recettes annuelles10 200 € Charges réelles— 5 800 € Amortissements— 5 400 € Résultat fiscal— 1 000 € (déficit) Impôt sur le revenu0 € Prélèvements sociaux0 € Total à payer0 € 2 479 € économisés chaque année au régime réel — soit près de 3 mois de loyer récupérés. Le déficit de 1 000 € est reportable sur les exercices suivants. Les honoraires d’un expert-comptable spécialisé LMNP sont largement couverts par cette économie fiscale. 4 Comparatif synthétique Critère Micro-BIC Régime réel Seuil (longue durée) Recettes < 77 700 €/an Tous montants Base imposable 50 % des recettes Recettes — charges réelles Amortissements Non Oui Prélèvements sociaux 18,6 % sur 50 % des recettes 18,6 % sur le résultat net Déficit reportable Non Oui Liasse fiscale Non requise Obligatoire (2031/2033) Comptabilité Aucune Expert-comptable recommandé 5 Le cas particulier des locations saisonnières : la loi Le Meur Depuis le 1er janvier 2025, la loi Le Meur a profondément modifié les règles du micro-BIC pour les meublés de tourisme. Si vous louez sur Airbnb ou une plateforme similaire, voici ce qui change : Type de bien Abattement avant Abattement 2025 Seuil micro-BIC Location longue durée 50 % 50 % (inchangé) 77 700 € Meublé tourisme non classé 50 % 30 % 15 000 € Meublé tourisme classé 71 % 50 % 77 700 € À retenir : si vous faites de la location saisonnière non classée et dépassez 15 000 € de recettes annuelles, le passage au régime réel devient automatique et obligatoire. Avec un abattement réduit à 30 %, votre base imposable au micro-BIC serait de 10 500 € sur 15 000 € de recettes — le régime réel, avec les charges et amortissements, permettrait souvent de descendre bien en dessous. 6 Alors, lequel choisir ? Le micro-BIC peut rester pertinent dans des cas très spécifiques : peu ou pas de crédit, charges très faibles, bien entièrement remboursé depuis longtemps. Dans ces situations, l’abattement forfaitaire de 50 % peut effectivement couvrir vos charges réelles. Dans tous les autres cas — et c’est la majorité des investisseurs LMNP — le régime réel est largement plus avantageux. La combinaison charges + amortissements permet souvent de ne pas payer d’impôt ni de prélèvements sociaux pendant 10 à 20 ans sur les revenus locatifs. Bon à savoir : le choix du régime réel est

Photo : Pexels — libre de droits Fiscalité & Obligations légales À partir du 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA devront être capables de recevoir des factures électroniques. L’émission sera également obligatoire pour les grandes entreprises dès cette date. Voici ce que vous devez savoir pour anticiper sereinement. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Mars 2026  ·  Lecture 4 min 1 De quoi s’agit-il exactement ? La facturation électronique est l’obligation, pour les entreprises françaises assujetties à la TVA, d’émettre et de recevoir leurs factures sous un format numérique structuré — et non plus sous forme de PDF classique ou de document scanné. Ces factures devront transiter par une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) agréée par l’État. La réforme s’articule autour de trois volets : La facturation électronique B2B entre entreprises françaises assujetties à la TVA Le e-reporting de transaction : transmission des données pour les opérations avec des clients particuliers ou étrangers Le e-reporting de paiement : transmission des données d’encaissement pour les prestations de services À noter : un simple PDF envoyé par e-mail ne sera plus considéré comme une facture électronique valide. Le format devra être structuré (UBL, CII ou format mixte Factur-X) et transiter obligatoirement par une plateforme agréée. 2 Qui est concerné et à quelle date ? La réforme concerne toutes les entreprises assujetties à la TVA, sans exception. Le calendrier est progressif selon la taille de l’entreprise : Date Obligation Entreprises concernées 1er sept. 2026 Réception de factures électroniques Toutes les entreprises assujetties à la TVA 1er sept. 2026 Émission de factures électroniques Grandes entreprises & ETI 1er sept. 2027 Émission de factures électroniques PME, TPE & micro-entrepreneurs Important : même si vous êtes TPE ou micro-entrepreneur, vous devez être en capacité de recevoir des factures électroniques dès septembre 2026. Ne reportez pas toute mise en conformité à 2027. 3 Les bénéfices concrets pour votre activité Au-delà de la contrainte réglementaire, la réforme représente une vraie opportunité d’optimisation opérationnelle : Traitement plus rapide des factures et visibilité en temps réel sur leur statut Réduction des erreurs et des litiges grâce à la standardisation des formats Meilleure traçabilité des flux et pilotage comptable amélioré Gain de trésorerie grâce au respect facilité des délais de paiement légaux À terme, pré-remplissage automatique de vos déclarations de TVA 4 Par où commencer ? La première étape est simple : vérifier si votre logiciel de facturation actuel est déjà connecté à une plateforme de dématérialisation partenaire agréée — ou s’il prévoit une mise à jour en ce sens avant septembre 2026. Si vous utilisez PennyLane, Sellsy, Sage ou un autre logiciel métier, rapprochez-vous de votre éditeur pour connaître la feuille de route prévue sur ce sujet. Notre cabinet vous accompagne Face à cette réforme, ne restez pas seul. Nous pouvons vous aider à : Réaliser un diagnostic de votre situation actuelle et de vos outils de facturation Vous orienter dans le choix d’une plateforme agréée adaptée à votre activité Mettre à jour vos processus de facturation en conformité avec la réforme Assurer le suivi de vos obligations e-reporting N’attendez pas septembre 2026 pour vous préparer. Prenez rendez-vous avec notre équipe pour faire le point sur votre situation et planifier votre transition en toute sérénité. Nous contacter

Photo libre de droits Immobilier & Fiscalité La loi de finances 2026 durcit le contexte fiscal des loueurs meublés : hausse des prélèvements sociaux, abaissement des seuils micro-BIC pour les meublés de tourisme, nouvelles règles pour les non-résidents. Tour d’horizon de ce qui change concrètement pour votre situation. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Février 2026  ·  Lecture 6 min 1 Le statut LMNP – rappel des fondamentaux La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent des logements meublés à titre non professionnel. Elle constitue un moyen intéressant de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, notamment la possibilité d’amortir le bien et le mobilier pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Conditions pour bénéficier du statut LMNP : La location ne doit pas constituer votre activité principale Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou ne doivent pas excéder vos autres revenus professionnels Le logement doit être loué meublé avec un minimum d’équipements (literie, cuisine équipée, mobilier…) Deux régimes fiscaux sont applicables en LMNP : Régime Caractéristiques Pour qui ? Micro-BIC Abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés). Formalités simplifiées, pas de liasse fiscale. Petits revenus locatifs, gestion simplifiée Régime réel Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) + amortissement du bien et du mobilier. Optimisation fiscale maximale — expert-comptable fortement recommandé 2 Le statut LMP – quand bascule-t-on ? Lorsque les conditions du statut LMNP ne sont plus respectées, vous basculez automatiquement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce basculement intervient lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement réunies : Les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 € Ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC, etc.) Attention : en LMP, les revenus restent imposés en BIC mais les cotisations sociales des travailleurs indépendants (URSSAF) s’appliquent sur le résultat fiscal. Le régime réel est donc quasi systématiquement privilégié pour maîtriser l’assiette de cotisation. 3 Ce qui change avec la loi de finances 2026 La loi de finances 2026 ne bouleverse pas les statuts LMNP/LMP mais durcit sensiblement le contexte fiscal sur trois points. a. Hausse des prélèvements sociaux sur les revenus BIC Depuis le 1er janvier 2026, le taux de CSG/CRDS applicable aux revenus tirés de la location meublée (BIC) a augmenté. Les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus meublés. Cette hausse impacte aussi bien les LMNP que les LMP, tous deux relevant de la catégorie des BIC. Impact concret : pour 10 000 € de revenus locatifs nets, la hausse représente 140 € de prélèvements sociaux supplémentaires par an. b. Loi Le Meur – abaissement du seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés À compter des revenus perçus à partir du 1er janvier 2025 (déclarés en 2026), le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est profondément remanié : Critère Avant (jusqu’en 2024) Après (à partir de 2025) Seuil de CA micro-BIC 77 700 € 15 000 € Abattement forfaitaire 50 % 30 % Meublés de tourisme classés Seuil maintenu à 77 700 € — non concernés Location longue durée Seuil maintenu à 77 700 € — non concernés Si votre CA dépasse 15 000 € en location saisonnière non classée, le régime micro-BIC n’est plus applicable : vous passez obligatoirement au régime réel. c. Non-résidents louant en meublé en France Avant 2026, seuls les revenus imposables en France étaient pris en compte pour apprécier le statut LMNP ou LMP d’un non-résident. Cela aboutissait à ce que des non-résidents soient automatiquement qualifiés de LMP dès lors qu’ils louaient un bien en France, même si leurs revenus d’activité à l’étranger dépassaient largement leurs recettes locatives françaises. Avec la loi de finances 2026, c’est désormais le revenu mondial qui doit être pris en compte pour apprécier le statut. La conséquence probable : moins de non-résidents seront qualifiés de LMP après prise en compte de leurs revenus d’activité dans leur pays de résidence. Rappel des deux conditions cumulatives pour le statut LMP : 1. Recettes locatives annuelles > 23 000 € 2. Ces recettes sont supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal (désormais appréciés au niveau mondial pour les non-résidents) FAQ – Loi de finances 2026 & Location meublée Qui peut bénéficier du statut LMNP ? Toute personne qui loue un logement meublé sans que cela constitue son activité principale, à condition de respecter les seuils de loyers et de revenus fixés par la loi : La location ne doit pas être votre activité principale Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou excéder vos autres revenus professionnels Le logement doit être loué meublé avec un équipement minimum Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel ? Le régime micro-BIC offre une gestion simple avec un abattement forfaitaire de 50 %, tandis que le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier — ce qui est souvent bien plus avantageux fiscalement, surtout si vous avez un emprunt en cours. Quels sont les changements introduits par la loi de finances 2026 ? Trois changements majeurs : hausse des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %, abaissement du seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés de 77 700 € à 15 000 € (avec abattement réduit à 30 %), et prise en compte des revenus mondiaux pour les non-résidents afin de déterminer le statut LMP. L’expert-comptable est-il obligatoire pour ma LMNP ? Non, l’expert-comptable n’est jamais obligatoire. Il est cependant fortement recommandé au régime réel (LMNP ou LMP) car il permet de : Choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation Calculer et optimiser les amortissements Établir la liasse fiscale à destination de l’administration fiscale Respecter toutes les échéances fiscales L’accompagnement apporte sécurité, sérénité et optimisation fiscale. Votre situation a évolué avec la loi de

Photo libre de droits Immobilier & Patrimoine Le LMNP en indivision permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier tout en conservant les avantages fiscaux de la location meublée. Héritage, achat commun entre amis ou en couple — bien compris et bien structuré, ce mode de détention peut devenir un véritable levier patrimonial. Par KS Conseil & Expertise Comptable  ·  Janvier 2026  ·  Lecture 5 min 1 Qu’est-ce que l’indivision en LMNP ? L’indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans division matérielle de ce bien. Cette configuration est fréquente dans trois situations : Un couple non marié qui achète un bien locatif ensemble Des frères et sœurs héritant d’un logement familial Plusieurs investisseurs réunis pour un achat immobilier commun Dans ce contexte, le bien est loué au nom de l’indivision. Les revenus tirés de la location sont ensuite répartis entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts respectives. 2 Comment fonctionne la fiscalité en indivision ? Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’indivision n’est pas un contribuable : elle ne paie pas l’impôt. Elle sert uniquement de structure pour la gestion administrative et la centralisation des flux. Principe de transparence fiscale : chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu et paie l’impôt correspondant à sa situation personnelle. 3 Qui déclare l’activité LMNP ? C’est une question qui revient souvent. Beaucoup pensent que chaque indivisaire peut demander son propre numéro SIREN — ce n’est pas le cas. L’administration n’en attribue qu’un seul, au nom de l’indivision. 1 Déclaration de début d’activité au nom de l’indivision (formulaire P0i), en indiquant l’ensemble des indivisaires. 2 Obtention d’un SIREN unique attribué par l’administration pour l’ensemble de l’indivision. 3 Désignation d’un gérant de l’indivision pour assurer la coordination, les échanges avec l’administration et le suivi comptable. 4 Déclaration individuelle : chaque indivisaire reporte sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration fiscale annuelle. 4 Avantages et limites Avantages Partage du coût d’acquisition et des risques Accès aux avantages fiscaux du régime LMNP (amortissements, charges déductibles) Outil efficace de transmission du patrimoine familial Gestion centralisée avec un SIREN unique Points de vigilance Prise de décision souvent soumise à l’accord de tous les indivisaires Risque de désaccords en cas de mésentente Comptabilité plus rigoureuse, surtout au régime réel Sortie d’indivision pouvant être complexe 5 Comment optimiser son LMNP en indivision ? Plusieurs leviers permettent de sécuriser et d’optimiser votre situation : Définir clairement les quotes-parts dès l’achat, idéalement dans un acte notarié Choisir le régime fiscal le plus avantageux — le régime réel est souvent préférable car il permet d’amortir le bien et de déduire les charges réelles Mettre en place une convention d’indivision pour clarifier les responsabilités, les règles de prise de décision et les modalités de sortie Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé pour optimiser les amortissements et fiabiliser les déclarations fiscales de chaque indivisaire Attention : en l’absence de convention d’indivision, les règles légales s’appliquent par défaut — ce qui peut bloquer la gestion du bien en cas de désaccord entre indivisaires. En résumé Le LMNP en indivision est un excellent levier patrimonial à condition de maîtriser ses règles. L’activité est enregistrée au nom de l’indivision avec un SIREN unique, et chaque indivisaire déclare sa propre quote-part de revenus. Avec une bonne organisation et un accompagnement adapté, ce mode de détention devient à la fois simple et fiscalement efficace. FAQ – LMNP en indivision Peut-on faire du LMNP en indivision ? Oui, c’est tout à fait possible. Le bien est détenu à plusieurs, mais l’activité LMNP est déclarée au nom de l’indivision avec un numéro SIREN unique. Chaque indivisaire bénéficie ensuite des avantages fiscaux du régime LMNP à hauteur de sa quote-part. Qui déclare les revenus en LMNP indivision ? Chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration d’impôt sur le revenu. L’indivision elle-même n’est pas imposée — elle centralise uniquement la gestion administrative. L’indivision a-t-elle son propre numéro SIREN ? Oui. L’administration fiscale attribue un seul numéro SIREN pour l’ensemble de l’indivision, lors de la déclaration de début d’activité. Il n’est pas possible d’obtenir plusieurs SIREN distincts pour une même indivision. Peut-on choisir le régime réel en indivision ? Oui, et c’est souvent le régime le plus avantageux. Il permet d’amortir le bien et le mobilier, de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) et de réduire significativement l’imposition de chaque indivisaire. Un expert-comptable est fortement recommandé pour ce régime. Quels sont les principaux risques du LMNP en indivision ? Les trois risques principaux sont : les désaccords entre indivisaires sur la gestion ou la cession du bien, la complexité comptable liée à la répartition des charges et des amortissements, et une mauvaise anticipation fiscale pouvant entraîner des redressements. Une convention d’indivision et un accompagnement comptable permettent de les limiter efficacement. Vous investissez à plusieurs ou avez hérité d’un bien meublé ? Nos experts vous accompagnent pour structurer votre indivision, choisir le régime fiscal optimal et sécuriser vos déclarations. Nous contacter