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Immobilier & Fiscalité1 Le statut LMNP – rappel des fondamentaux
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent des logements meublés à titre non professionnel. Elle constitue un moyen intéressant de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux, notamment la possibilité d'amortir le bien et le mobilier pour réduire l'imposition sur les revenus locatifs.
Conditions pour bénéficier du statut LMNP :
- La location ne doit pas constituer votre activité principale
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou ne doivent pas excéder vos autres revenus professionnels
- Le logement doit être loué meublé avec un minimum d'équipements (literie, cuisine équipée, mobilier…)
Deux régimes fiscaux sont applicables en LMNP :
| Régime | Caractéristiques | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés). Formalités simplifiées, pas de liasse fiscale. | Petits revenus locatifs, gestion simplifiée |
| Régime réel | Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) + amortissement du bien et du mobilier. | Optimisation fiscale maximale — expert-comptable fortement recommandé |
2 Le statut LMP – quand bascule-t-on ?
Lorsque les conditions du statut LMNP ne sont plus respectées, vous basculez automatiquement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce basculement intervient lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement réunies :
- Les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 €
- Ces recettes sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BNC, BIC, etc.)
3 Ce qui change avec la loi de finances 2026
La loi de finances 2026 ne bouleverse pas les statuts LMNP/LMP mais durcit sensiblement le contexte fiscal sur trois points.
a. Hausse des prélèvements sociaux sur les revenus BIC
Depuis le 1er janvier 2026, le taux de CSG/CRDS applicable aux revenus tirés de la location meublée (BIC) a augmenté. Les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus meublés. Cette hausse impacte aussi bien les LMNP que les LMP, tous deux relevant de la catégorie des BIC.
b. Loi Le Meur – abaissement du seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés
À compter des revenus perçus à partir du 1er janvier 2025 (déclarés en 2026), le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est profondément remanié :
| Critère | Avant (jusqu'en 2024) | Après (à partir de 2025) |
|---|---|---|
| Seuil de CA micro-BIC | 77 700 € | 15 000 € |
| Abattement forfaitaire | 50 % | 30 % |
| Meublés de tourisme classés | Seuil maintenu à 77 700 € — non concernés | |
| Location longue durée | Seuil maintenu à 77 700 € — non concernés | |
c. Non-résidents louant en meublé en France
Avant 2026, seuls les revenus imposables en France étaient pris en compte pour apprécier le statut LMNP ou LMP d'un non-résident. Cela aboutissait à ce que des non-résidents soient automatiquement qualifiés de LMP dès lors qu'ils louaient un bien en France, même si leurs revenus d'activité à l'étranger dépassaient largement leurs recettes locatives françaises.
Avec la loi de finances 2026, c'est désormais le revenu mondial qui doit être pris en compte pour apprécier le statut. La conséquence probable : moins de non-résidents seront qualifiés de LMP après prise en compte de leurs revenus d'activité dans leur pays de résidence.
1. Recettes locatives annuelles > 23 000 €
2. Ces recettes sont supérieures aux revenus d'activité du foyer fiscal (désormais appréciés au niveau mondial pour les non-résidents)
- La location ne doit pas être votre activité principale
- Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou excéder vos autres revenus professionnels
- Le logement doit être loué meublé avec un équipement minimum
- Choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation
- Calculer et optimiser les amortissements
- Établir la liasse fiscale à destination de l'administration fiscale
- Respecter toutes les échéances fiscales
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