- Où en est le texte, et ce qu'il faut retenir
- L'amortissement, c'est quoi exactement ?
- Les nouvelles limites proposées
- Exemple : Inès, un studio loué à l'année
- Exemple : Paul, un gîte loué à la semaine
- Vos options, de la plus simple à la plus poussée
- Revente et frontaliers : deux points à ne pas oublier
- Que faire dès maintenant
1 Où en est le texte, et ce qu'il faut retenir
Le gouvernement a présenté son projet de loi de finances pour 2027 le 1er octobre 2026. L'article 7 de ce projet prévoit de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels (les « LMNP ») qui sont au régime réel. Les députés commencent l'examen du texte en séance publique à partir du 13 octobre, et le Sénat prendra ensuite le relais. La loi définitive doit être publiée au plus tard le 31 décembre.
2 L'amortissement, c'est quoi exactement ?
Un bien immobilier s'use avec le temps, comme une voiture perd de la valeur chaque année. En comptabilité, on constate cette usure en retirant chaque année une petite part de la valeur du bien (hors terrain, qui ne s'use pas) de vos bénéfices. C'est ce qu'on appelle l'amortissement. Il ne vous coûte aucun euro sur le moment : c'est une charge purement comptable, qui vient réduire votre résultat imposable.
Pour un LMNP au régime réel, c'est le grand avantage du meublé. Un propriétaire qui loue vide (la location « nue ») ne peut pas déduire cette usure. Le loueur en meublé, si. Aujourd'hui, un studio peut ainsi être amorti à un rythme de l'ordre de 4 % de sa valeur par an, sans plafond. Un rythme de 4 % correspond à une durée d'amortissement de 25 ans, hypothèse que nous utilisons dans les exemples plus bas.
3 Les nouvelles limites proposées
Le texte initial du gouvernement distingue deux situations, avec une limite en pourcentage de la valeur amortissable et un plafond en euros par foyer fiscal. C'est la plus basse des deux limites qui s'applique.
| Type de location meublée | Amortissement maximum par an | Plafond par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Location meublée classique (logement d'habitation) | 2,5 % | 7 000 € |
| Meublé de tourisme (gîte, location de vacances) | 1,5 % | 5 000 € |
Autre changement, aussi important que le plafond : à partir des exercices clos en 2027, l'amortissement que vous n'auriez pas pu déduire à cause de ces limites serait définitivement perdu, et non plus reporté. Quant au stock d'amortissements que vous avez déjà accumulé avant 2027, il resterait utilisable jusqu'en 2036, mais seulement à hauteur de la moitié du bénéfice restant chaque année.
Ne seraient pas concernés, selon les analyses publiées du texte initial : le micro-BIC (qui n'amortit rien, il applique un abattement forfaitaire), les loueurs en meublé professionnels (LMP), et certaines résidences spécialisées comme les résidences étudiantes ou seniors et les EHPAD.
4 Exemple : Inès, un studio loué à l'année
Pour voir l'effet concret, prenons Inès, qui loue à l'année un studio meublé à Thionville. Elle est au régime réel, dans la tranche d'imposition à 30 %, et supporte 18,6 % de prélèvements sociaux sur ses loyers (c'est le taux général depuis 2026).
Première étape : avant amortissement, le studio dégage 14 400 € de loyers moins 7 000 € de charges, soit 7 400 € de résultat. Seconde étape : on retire l'amortissement. Pour garder le calcul lisible, on ne compte ici que le bâti.
Retenez que l'impact dépend de votre résultat avant amortissement. Plus vos loyers couvrent largement vos charges, plus la limitation de l'amortissement se traduit par de l'impôt. Un bien très endetté, dont les intérêts absorbent presque tous les loyers, ressent moins la mesure.
5 Exemple : Paul, un gîte loué à la semaine
Le logement d'habitation loué à l'année et le meublé de tourisme ne sont pas traités de la même façon, y compris aujourd'hui au micro-BIC (l'abattement forfaitaire est de 50 % pour un logement loué comme résidence ou un meublé de tourisme classé, mais de 30 % seulement pour un meublé de tourisme non classé). Le projet de budget garde cette logique de différence, et la rend plus sévère pour le tourisme.
Paul possède un gîte près de Metz, avec la même valeur de bâti que le studio d'Inès, soit 170 000 €. Son résultat avant amortissement est de 8 000 €, et il est lui aussi à 48,6 % de prélèvements marginaux.
| Étape du calcul | Aujourd'hui | Avec le texte initial |
|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 8 000 € | 8 000 € |
| Amortissement du bâti | 4 % = 6 800 € | 1,5 % = 2 550 € |
| Résultat imposable | 1 200 € | 5 450 € |
| Prélèvements (48,6 %) | ≈ 583 € | ≈ 2 649 € |
L'écart pour Paul est d'environ 2 070 € par an, soit près du double de celui d'Inès pour un bien de même valeur. Voilà pourquoi les propriétaires de meublés de tourisme sont les plus exposés.
6 Vos options, de la plus simple à la plus poussée
Il n'existe pas une réponse unique, tout dépend de votre bien et de votre situation. Voici les pistes à comparer, en commençant par la plus simple.
Ne rien changer, et attendre le vote
C'est souvent la meilleure réaction aujourd'hui. Le texte peut encore beaucoup évoluer, et si la location de longue durée est finalement exclue comme le prévoit l'amendement de commission, un studio loué à l'année ne serait pas touché. Un simple chiffrage de votre situation suffit pour savoir à quoi vous attendre dans les deux cas.
Passer au micro-BIC si vos charges sont faibles
Le micro-BIC n'est pas concerné par le plafond. Mais il applique un abattement forfaitaire qui remplace toutes vos charges : 50 % pour un logement d'habitation, 30 % ou 50 % pour un meublé de tourisme selon qu'il est classé ou non. Il ne devient intéressant que si vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux) sont modestes. Pour Inès, l'abattement de 50 % donnerait 7 200 € de résultat imposable, à comparer aux 3 150 € du régime réel plafonné : le régime réel reste donc ici plus avantageux.
Viser le statut de loueur professionnel (LMP)
Les analyses du texte initial indiquent que les LMP ne seraient pas concernés. Mais le statut exige plus de 23 000 € de recettes locatives par an ET des recettes supérieures à vos autres revenus d'activité, et il change tout côté cotisations sociales. Une option réservée à ceux qui ont déjà un patrimoine locatif important, et à étudier avec un conseil avant d'y songer. Notre article sur le seuil entre LMNP et LMP détaille ce que cela implique.
Loger le bien dans une société soumise à l'IS
Une société civile immobilière (SCI) qui a opté pour l'impôt sur les sociétés relève d'un autre régime que celui des particuliers visé par l'article 7. Mais cette solution a un coût réel : un bien déjà possédé et apporté à la société passe par un acte notarié et coûte environ 7 à 8 % de sa valeur. Elle ne se justifie qu'après un calcul sérieux, et pas pour une seule raison fiscale du moment.
7 Revente et frontaliers : deux points à ne pas oublier
La revente. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value quand vous vendez un bien meublé (pour les cessions depuis le 15 février 2025). Si vous amortissez moins chaque année, il y aura mécaniquement moins à réintégrer au moment de la revente. Cela ne compense pas l'impôt payé en plus pendant la détention, mais cela adoucit un peu la facture finale.
Les frontaliers. Si vous travaillez au Luxembourg, vous êtes peut être affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise. Dans ce cas, vos loyers LMNP ne supportent que 7,5 % de prélèvement de solidarité, au lieu de 18,6 %. L'hypothèse d'un impôt à 30 % plus 7,5 %, soit 37,5 %, ramènerait la hausse d'Inès à environ 956 € au lieu de 1 240 €. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article consacré à l'affiliation sociale des frontaliers propriétaires.
8 Que faire dès maintenant
- Vous connaissez votre résultat annuel avant amortissement
- Vous savez si votre bien est classé en logement d'habitation ou en meublé de tourisme
- Vous ne vendez pas et ne changez pas de régime avant d'avoir comparé les chiffres
Nos expertes chiffrent pour vous l'impact du projet de budget 2027 sur vos loyers meublés, avec vos propres chiffres, et comparent les options qui s'offrent à vous.
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