LMNP et frontalier au Luxembourg : payez moins d’impôts

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1 Pourquoi vos loyers sont plus taxés quand un conjoint travaille au Luxembourg

Voici l'explication en une phrase : en France, votre impôt se calcule sur tout ce que gagne votre foyer, même les revenus qui viennent de l'étranger. Le salaire luxembourgeois de votre conjoint n'est pas taxé une deuxième fois en France, il a déjà été prélevé au Luxembourg, mais il compte quand même dans le total qui sert à fixer votre tranche d'imposition.

Résultat, votre tranche grimpe à cause de ce salaire, et tous vos autres revenus français, y compris vos loyers meublés, sont taxés à cette tranche plus haute. C'est ce qu'on appelait autrefois le taux effectif. Depuis 2024, la technique de calcul a changé (on parle maintenant d'un crédit d'impôt), mais l'effet sur votre feuille d'impôts reste le même.

Bonne nouvelle : ce problème a plusieurs solutions, pas une seule. La suite de ce guide les passe en revue, de la plus simple à la plus poussée.

2 Solution la plus simple : bien utiliser l'amortissement en LMNP direct

Avant de penser à créer une société, il y a un levier que beaucoup de propriétaires en location meublée n'exploitent pas assez bien : le régime réel, avec l'amortissement du bien.

Concrètement, quand vous louez en meublé, vous avez le choix entre deux façons de déclarer vos revenus. Le micro-BIC est très simple, l'administration retire automatiquement 50 % de vos loyers pour tenir compte de vos charges, et vous êtes imposé sur les 50 % restants. Le régime réel demande un peu plus de tenue de comptes, mais vous permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, travaux, frais de gestion) et surtout un poste souvent oublié : l'amortissement du bâtiment.

L'avantage pour vous, en tant que frontalier, saute aux yeux : moins votre bénéfice imposable est élevé, moins l'effet de la tranche poussée par le salaire luxembourgeois vous coûte cher. Et cette solution ne demande ni société, ni notaire, ni comptabilité complexe. Un expert-comptable peut mettre ça en place directement sur votre déclaration.

3 Ce que ça donne concrètement, avec des chiffres

Sans rien faire de particulier, en micro-BIC, Yanis serait imposé sur la moitié de ses loyers, soit 9 000 euros. À cause du salaire de Nadia, ce montant tombe dans une tranche à 41 % au lieu de 30 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux, une sorte de contribution qui s'ajoute toujours, quelle que soit la tranche. Au total, Yanis perd environ 59,6 % de ces 9 000 euros en impôts et prélèvements, soit environ 5 364 euros.

En passant au régime réel, Yanis déduit ses charges (intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion) et l'amortissement du bâtiment. Résultat, son bénéfice imposable tombe à 3 000 euros au lieu de 9 000 euros, sans qu'il ait touché un euro de loyer en moins. Sur ces 3 000 euros, au même taux de 59,6 %, il paie environ 1 788 euros. Rien qu'avec ce changement de régime, sans société ni notaire, Yanis économise environ 3 576 euros par an.

4 Solution pour aller plus loin : loger vos biens dans une société

Si, même après avoir bien utilisé l'amortissement, votre bénéfice imposable reste élevé (typiquement pour un patrimoine locatif plus important), il existe une deuxième solution : faire porter vos biens par une société, une SCI (société civile immobilière), qui bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés (IS) dès qu'elle loue en meublé, car la loi considère cela comme une activité commerciale et non comme un simple placement.

L'intérêt, c'est que la société paie l'impôt sur son bénéfice à un taux fixe (15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice, puis 25 % au-delà), quel que soit le salaire luxembourgeois de votre conjoint. Vous ne sortez de la société que l'argent dont vous avez réellement besoin dans l'année, sous forme de dividendes, et ce sont seulement ces dividendes qui viennent s'ajouter à vos revenus personnels. Le reste peut rester dans la société, par exemple pour financer un futur achat.

5 Le prix à payer pour passer en société : le notaire et les frais

C'est un point essentiel, trop souvent minimisé : on ne loge pas un bien immobilier dans une société d'un simple coup de tampon.

Et ce n'est pas gratuit. Transférer un bien que vous possédez déjà (on appelle ça un apport) vers une SCI soumise à l'IS coûte en général 7 à 8 % de la valeur du bien, entre les droits d'enregistrement (environ 5 %), les émoluments du notaire et la publicité foncière. Sur un bien de 200 000 euros, comptez donc entre 14 000 et 16 000 euros de frais, à payer une seule fois, avant même de commencer à profiter du taux d'IS plus avantageux.

C'est une différence importante avec un achat neuf : si la société achète directement un nouveau bien dès le départ (plutôt que de récupérer un bien que vous avez déjà), il n'y a pas de surcoût lié au transfert, seulement les frais de notaire habituels de tout achat immobilier. C'est pour ça que la société convient souvent mieux à de nouveaux projets qu'à un patrimoine déjà constitué en votre nom.

6 Comparaison chiffrée entre les deux solutions

En restant en LMNP direct, ce bénéfice de 40 000 euros est taxé à 41 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit environ 59,6 % au total. Karim et Sarah paient donc environ 23 840 euros d'impôts et de prélèvements, et il leur reste environ 16 160 euros.

Imaginons maintenant que ces biens soient logés depuis le départ dans une SCI à l'IS (nouvel achat, donc sans le surcoût de transfert vu plus haut). Sur ces 40 000 euros de bénéfice, la société paie 15 % d'IS, soit 6 000 euros. Il reste 34 000 euros dans la société. Karim et Sarah décident de n'en sortir que 15 000 euros cette année, sous forme de dividendes, taxés à 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), soit environ 4 710 euros. Ils gardent donc environ 10 290 euros dans leur poche, et laissent 19 000 euros dans la société pour un futur projet.

La société permet donc, chaque année, de payer moins d'impôts au total (environ 10 710 euros contre 23 840 euros), avec en plus 19 000 euros qui restent disponibles dans la société pour financer un futur achat sans être ressortis de votre poche. Mais rappelez vous, si ce patrimoine existait déjà en votre nom et devait être transféré, il faudrait d'abord payer 7 à 8 % de sa valeur en frais de notaire, ce qui peut prendre plusieurs années à être compensé par l'économie annuelle.

7 Le jour où vous revendez : l'abattement selon la durée de détention

Voici un avantage du LMNP direct que la société n'a pas : plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôt sur la plus-value au moment de la revente. C'est ce qu'on appelle l'abattement pour durée de détention, et il fonctionne comme un compte à rebours qui joue en votre faveur.

Concrètement, si vous gardez votre bien 22 ans ou plus, vous ne payez plus du tout d'impôt sur le revenu sur la plus-value, seulement encore un peu de prélèvements sociaux, qui disparaissent eux aussi complètement à 30 ans.

Une société soumise à l'IS ne bénéficie d'aucun de ces abattements. Sa plus-value se calcule simplement sur ce qu'il reste à amortir, sans réduction liée au temps de détention, et elle est taxée au taux de l'IS (15 % ou 25 %). C'est pour cela qu'un investisseur qui prévoit de garder ses biens très longtemps a souvent intérêt à rester en LMNP direct, malgré l'effet du crédit d'impôt sur son foyer pendant la phase de location.

8 Alors, quelle solution choisir pour vous ?

Il n'y a pas une bonne réponse universelle, mais quelques repères simples pour vous orienter.

• Vous débutez, ou votre bénéfice locatif reste modeste : le régime réel avec amortissement suffit dans la grande majorité des cas. Pas besoin de société pour l'instant.
• Votre bénéfice locatif reste élevé malgré l'amortissement, et vous envisagez de nouveaux achats : loger les prochains biens dans une SCI à l'IS mérite d'être étudié, puisque vous évitez le surcoût de transfert.
• Vous possédez déjà un patrimoine important et voulez le transférer en société : faites d'abord chiffrer les frais de notaire (7 à 8 % de la valeur) face à l'économie d'impôt espérée sur plusieurs années, pour savoir au bout de combien de temps l'opération devient rentable.
• Vous prévoyez de revendre dans longtemps (20 ans ou plus) : l'abattement pour durée de détention du LMNP direct est un avantage réel que la société n'offre pas, à mettre dans la balance.

Dans la pratique, beaucoup de foyers combinent les deux : ils gardent leurs biens actuels en LMNP direct, avec un régime réel bien optimisé, et étudient la société uniquement pour leurs prochains projets.

9 Notre accompagnement pour les investisseurs locatifs frontaliers

KS Conseil est implanté au cœur du bassin frontalier franco-luxembourgeois. Nous accompagnons régulièrement des investisseurs LMNP dont la fiscalité de foyer est impactée par le salaire luxembourgeois d'un conjoint, en leur présentant toutes les options possibles, pas une seule.